Roma Nord – Il mercato immobiliare dinamico di Roma
Roma Nord – Il mercato immobiliare dinamico di Roma
Ruggero Marconi, intervistato da Italian Insider: “Dinamico”, il mercato immobiliare di Roma che si adatta alla pandemia
Lโimpatto della pandemia sul futuro mercato immobiliare italiano ancora non รจ pienamente valutabile, ma una certezza perรฒ esiste ย le dinamiche di mercato stanno cambiando portando in breve termine a uno slittamento sulle conclusioni di acquisto, ma nel lungo termine non ridurrร la domanda sugli immobili. Secondo gli esperti la ragione per cui la crisi non sembra influire particolarmente sui prezzi immobiliari รจ presto detta: anche in questo periodo, gli immobili non perdono per gli investitori il loro potenziale di attrattiva. Una casa di proprietร rappresenta pertanto uno stabile investimento anche in tempi di crisi.
Di questo e di altri temi ne ha parlato Ruggero Marconi โ Tempocasa Formello in una recente intervista alla testata Italian Insider
ROMA NORD – Ruggero Marconi รจ un rispettato agente immobiliare leader con oltre 15 anni di esperienza in possesso di una profonda conoscenza del mercato immobiliare locale e attraverso la sua agenzia affiliata Tempocasa offre una vasta gamma di servizi per facilitare e assistere i clienti durante tutto il processo di vendita, acquisto o locazione di beni immobili.
Italian Insider: In cheย modo la pandemia di Covid ha colpito il mercato immobiliare a Roma e nel Lazio – l’incertezza ha portato i venditori a ridurre i prezzi richiesti per appartamenti e ville, il che significa che ora ci sono piรน occasioni sul mercato o il mercato รจ semplicemente stagnante?
Ruggero Marconi: Secondo me l’avvento della pandemia ei 45 giorni del primo blocco hanno cambiato l’intero mercato immobiliare dell’entroterra romano piรน che negli ultimi 20 anni. Circa il 30 per cento dei cittadini urbani vive in edifici privi di spazio esterno e ha dovuto affrontare il blocco in piccoli appartamenti (in media 50-60 mq.).
Di conseguenza, durante il blocco hanno meditato la possibilitร di vendere la loro proprietร e spostarsi fuori cittร in ampie zone di campagna adiacenti all’area metropolitana. Questa sorta di migrazione ha portato ad un mercato veloce e dinamico che si sta progressivamente adattando ai tempi, cosรฌ come i prezzi si stanno stabilizzando e allineando anche sulla base di valutazioni di mercato dettate da perizie bancarie e vari altri fattori comparativi.
Attualmente non esiste un valore intrinseco per metro quadrato, che รจ la linea di base di riferimento a cui normalmente si guarderebbe quando si considera l’acquisto o la vendita di un immobile o si effettua una stima comparativa.
Ciรฒ che sta ora stabilendo il valore di una proprietร รจ il prezzo di altre proprietร simili vendute o acquistate in un’area specifica. Al giorno d’oggi, per poter offrire una corretta valutazione di un immobile, รจ necessaria un’esperienza e una presenza capillare nell’area di competenza, in quanto la variabilitร dei prezzi รจ dettata anche dalla qualitร , dall’architettura, dalla logistica e soprattutto dalle peculiaritร e caratteristiche dell’immobile stesso.
Inoltre una caratteristica da non sottovalutare, che in passato รจ stata molto meno presa in considerazione, รจ la classe energetica ovvero l’APE (Energy Performance Certificate). In questo momento, sapere quanto costa riscaldare la propria casa, รจ diventato un fattore determinante per la scelta di un immobile. In conclusione, i prezzi sono scesi ma si stanno stabilizzando, il mercato รจ in fermento, la mia Agenzia RM Tempocasa Formello รจ passata da 40 a 14 appuntamenti per arrivare ad una vera proposta da parte di un acquirente.
Oggi la paura di essere chiusi di nuovo e di vivere una chiusa priva di spazi adeguati, anche per una coppia in smart working, รจ un fattore determinante che determina le esigenze abitative. Contrariamente al passato, i grandi spazi interni sono stati sostituiti da spazi verdi all’aperto e aria piรน sana. Queste sono le due caratteristiche principali che richiedono una scelta piรน rapida nella selezione di un nuovo immobile.
II: I successivi blocchi della “Zona Rossa” hanno aumentato l’interesse degli acquirenti ad acquistare appartamenti con terrazza o appartamenti al piano terra con giardino per rendere la vita piรน piacevole quando sono bloccati a casa. I prezzi degli immobili con open space sono aumentati, rendendoli investimenti piรน interessanti di prima sia per abitare che per riscatto?
RM: C’รจ sicuramente una grande richiesta di immobili con sfiati esterni, come detto sopra, sia esso giardino, terrazzo o attico. Per fare un esempio pratico – nella mia area di competenza, cioรจ le zone a nord di Roma, la serrata ha innescato una grande inversione di tendenza, nel senso che fino a tre anni fa, nel territorio di Formello, si vendeva un immobile oltre 400.000 Euro sebbene degno e adeguato agli standard di mercato, era ancora abbastanza difficile mentre oggi c’รจ una maggiore apertura al mercato. Un recente articolo pubblicato dal Comune di Formello conferma un sostanziale aumento demografico. In soli 4 mesi dalla chiusura, la popolazione di Formello รจ aumentata di 373 unitร contro una media annua di circa 150 unitร .
II: Quali sono le zone di Roma e Lazio che consiglieresti agli espatriati, ai funzionari internazionali che lavorano per la FAO, il PAM e altre agenzie delle Nazioni Unite, come miglior rapporto qualitร -prezzo al momento? Quali aree consiglieresti per un facile accesso alla sede della FAO, del PAM e dell’IFAD?
RM: Questa รจ una buona domanda e potrebbe avere piรน risposte in base alle esigenze individuali di espatriati e funzionari internazionali, ad esempio: ruolo, orario di lavoro. Indubbiamente, se bisogna raggiungere il luogo di lavoro entro le nove del mattino, รจ preferibile considerare zone relativamente vicine al luogo di lavoro ma รจ anche vero che รจ abbastanza facile raggiungere le zone centrali della cittร sia con i mezzi pubblici che con le strade consolari. Ovvero da Roma Nord la linea ferroviaria Viterbo-Roma (Cesano-Olgiata-La Storta). Detto questo, una delle zone piรน attrattive รจ l’Olgiata, la prima vera “gated community” italiana, divenuta molto popolare negli anni in particolare all’interno delle comunitร internazionali e degli espatriati. ย Il suo fascino non si limita alle sue superiori strutture territoriali e abitative ma soprattutto alla sua vicinanza alle principali scuole internazionali. L’Olgiata si รจ consolidata come scelta migliore e preferita dai cittadini stranieri che ne apprezzano e valorizzano i suoi splendidi paesaggi, l’aria salubre e la vicinanza a tutti i principali servizi cittadini e, non ultimo, il vantaggio di vivere in un ambiente internazionale al confine della Cittร Eterna. ย
II: La recente incertezza economica ha avuto un impatto sul mercato dei mutui? In passato l’Italia รจ rimasta indietro rispetto agli altri paesi europei nella gamma di mutui offerti da banche e societร di costruzione. ร ancora cosรฌ?
RM: Il Fondo di Garanzia Consap ha agevolato l’accesso al credito e per tutto il 2020 ciรฒ ha determinato un piรน agevole accesso alla garanzia del valore del 100 per cento per i mutui per immobili fino ad un valore di 250.000 euro per gli acquirenti non proprietari di altri immobili nel territorio italiano. Ciรฒ ha consentito l’accesso a mutui a giovani acquirenti, ad esempio appena sposati, consentendo loro di acquistare la prima casa e quindi di passare da quella che sarebbe stata una soluzione locativa ad un acquisto determinando un aumento significativo del numero di compravendite di immobili. Questa soluzione, unita all’effetto dei bassi tassi di interesse della BCE (i piรน bassi nella storia), l’Italia ha dato un grande e significativo impulso al mercato immobiliare. I tassi di interesse nel passato prossimo erano in media tra il tre (nei casi piรน fortunati) e il quattro per cento, oggi i tassi fissi rimangono stabili intorno allo 0,80 per cento. Non รจ prevedibile per quanto tempo questa tendenza possa durare nel tempo, ma finchรฉ rimarrร questo scenario, sarร vantaggioso per la rivitalizzazione del settore immobiliare.
II: In base alla recente normativa, le autoritร hanno imposto un blocco agli sfratti fino a giugno. Pensi che questo alla fine sarร revocato e come ha influenzato il mercato del buy-for-let. La vostra azienda puรฒ aiutare a consigliare i proprietari di immobili nella selezione e nella ricerca di inquilini adeguati e affidabili e nella stipula dei contratti?
RM: Sicuramente il blocco degli sfratti ha portato ad un arresto da parte degli investitori nell’acquisto di immobili a reddito, fatta eccezione per il reddito sicuro (grandi aziende, istituzioni, supermercati, ecc.). Noi, come agenzia immobiliare, offriamo le piรน ampie garanzie possibili ai proprietari, ma spesso un controllo piรน accurato del possibile inquilino si scontra con le vigenti normative sulla privacy. ร certamente possibile fornire molteplici garanzie come una fidejussione bancaria, contratti di lavoro, buste paga o in alternativa una copertura assicurativa. RM Tempocasa Formello cura i clienti e le loro esigenze, offrendo consulenza sul miglior contratto di locazione.
La mancanza di un metro di giudizio chiaro, non aiuta una risposta ferma. Tutti quegli immobili che avevano una sorta di indicazione ricettiva sono ora in standby, credo che, ad oggi, una buona struttura adatta all’accoglienza degli anziani possa essere considerata un buon investimento.
II: Molti espatriati e pensionati sono scoraggiati da quella che credono essere la prospettiva di avere a che fare con la burocrazia italiana se decidono di acquistare una proprietร in Italia piuttosto che di affittare. Questo รจ ancora un ostacolo oggi e come puรฒ un’agenzia immobiliare leader come la tua aiutare gli aspiranti acquirenti a superare la burocrazia.
RM: Confrontarsi con la burocrazia italiana รจ generalmente drammatico, ma ancor di piรน per gli stranieri potrebbe essere traumatico. Anche se possiamo esserci abituati all’ingombrante “sistema italico” e attrezzati per lottare con la burocrazia, uno straniero ha assolutamente bisogno del supporto di una guida affidabile. ร essenziale affidarsi a professionisti locali radicati sul territorio e consapevoli delle molteplici e specifiche questioni burocratiche. Ad esempio, l’accesso all’ufficio tecnico del Comune di Formello, per verificare lo stato di avanzamento dei lavori, puรฒ essere concesso in un massimo di 10 giorni, lo stesso a Roma potrebbe richiedere dai tre ai sei mesi. Il mix perfetto per supportare un cliente nel suo primo approccio con il mercato italiano รจ senza dubbio un agente immobiliare competente con la sua agenzia immobiliare, un buon notaio e buoni tecnici (Ingegnere, Architetto, Geometra) che padroneggiano il territorio, il locale urbanizzazione e avere accesso alle autoritร locali.
II: Oltre al Coronavirus, la Brexit ha creato incertezza per i cittadini britannici che vogliono acquistare case per vacanze o residenze per anziani in Italia in localitร frequentate da stranieri come i laghi di Bracciano e Bolsena o in Umbria. Ci sono modi per aggirare le nuove normative per gli espatriati nel Regno Unito, se si sono registrati per tempo come residenti in Italia entro la scadenza dello scorso 31 dicembre, o anche se non l’hanno fatto? E i britannici che possiedono proprietร in Italia e vogliono vendere per tornare nel Regno Unito: รจ un buon momento o sarebbe meglio aspettare che il mercato si stabilizzi?
RM: Se uno straniero, che possiede una proprietร in Italia, vuole vendere adesso, il mio consiglio รจ di aspettare. Attualmente in Italia c’รจ il miglior mercato degli ultimi 20 anni in termini di acquisti, perchรฉ non ci sono mai stati prezzi cosรฌ bassi e mutui cosรฌ bassi, l’effetto collaterale di questo scenario รจ che il mercato del venditore viene automaticamente penalizzato. Sicuramente qualsiasi tipo di previsione, che prima della pandemia poteva avere una precisione sul giro da 6 a 12 mesi, ora puรฒ cambiare rapidamente e la previsione possibile รจ solo di 1 o 2 mesi al massimo.
II: Quali sono le principali insidie โโche devono affrontare gli acquirenti stranieri in base alla tua esperienza e qual รจ il consiglio piรน importante che hai per loro per evitare delusioni?
RM: Come accennato in precedenza, oggi uno straniero che vuole acquistare proprietร immobiliari in Italia deve avvalersi di professionisti di alto profilo. Abbiamo menzionato l’importanza di un agente immobiliare esperto, notaio, architetto o simili e uno straniero dovrebbe fare affidamento su uno o piรน di questi professionisti. Il supporto anche di uno solo di questi professionisti potrebbe garantire all’acquirente estero a condizione che le competenze e la conoscenza del mercato siano ampie e specifiche all’area di interesse. Ad esempio, un buon notaio puรฒ consigliare e prevenire possibili insidie โโdocumentali e autorizzative; un buon tecnico (geometra, ingegnere), esperto di procedure immobiliari, รจ a conoscenza delle leggi vigenti e dei piani di urbanizzazione locali, lo stesso per un agente immobiliare professionista. Il consiglio piรน saggio รจ quello di condurre trattative vincolando l’esborso economico ad una validazione documentaria (Catasto, Urbanistica, Sanatoria, Cila, Usabilitร , Licenze, Permessi Edilizi).
II: Quali sono le qualitร che deve sviluppare un top agent immobiliare? Da quanto tempo gestisci la tua societร immobiliare?
RM: Un agente immobiliare รจ un anello importante nel tessuto sociale del Paese di competenza, sia che operi in cittร (quartiere), regione o piรน ampiamente a livello nazionale. Potrei classificare le qualitร anche se la mia ferma convinzione รจ che tutte queste qualitร debbano essere di proprietร dell’agente immobiliare direttamente o tramite un team di colleghi solido e professionale.
La qualitร primaria di un valido agente immobiliare รจ l’ascolto, una capacitร catalitica di ascoltare il venditore e l’acquirente unendo le opinioni di entrambi i lati e le esigenze per la migliore soluzione ottimale per entrambi. La seconda qualitร di un top agent รจ la capacitร di abbinare rapidamente domanda e offerta. Gli immobili non vengono scelti esclusivamente per necessitร , se un cliente ci chiama cercando, cioรจ un immobile con due camere da letto, cucina, bagno e giardino, si potrebbe supporre che identificare un immobile con queste caratteristiche, porti alla conclusione dell’acquisto, ma non รจ cosรฌ.
L’agente immobiliare che puรฒ veramente consigliare il suo cliente รจ quella persona che comprende l’emozione che il cliente vuole provare acquistando quella proprietร . Dietro ogni esigenza c’รจ sempre un’emozione.
La terza qualitร di un top agent รจ l’umiltร , l’umiltร perchรฉ la conoscenza in questo settore รจ cosรฌ ampia e variabile che un agente DEVE avvalersi di ottimi professionisti competenti senza alcuna presunzione o convinzione di avere sempre la soluzione a portata di mano. Lavorare con una forte etica professionale, questo รจ il vero segreto di un Top Real Estate Agent.
Faccio il mio lavoro non secondo me ma secondo dati oggettivi, perchรฉ il “secondo me” รจ fuorviante e limitante. Questo principio ha accompagnato la mia crescita professionale dai primi giorni in cui ho intrapreso questa carriera e questo รจ stato tanto tempo fa, piรน di 15 anni!
II: Qual รจ stata la genesi della tua carriera nel settore immobiliare e cosa ti piace di piรน?
RM: ร sicuramente una risposta articolata. Sono onesto ad ammettere che da bambino, quando leggevo i cartelli โagenzia immobiliareโ pensavo che fosse un negozio di mobili. Ho iniziato questa professione all’etร di 19 anni e fino a quel momento non avevo mai considerato che avere una casa o trovare una casa fossero argomenti di cui preoccuparsi.
ร stato solo quando ho affrontato la preoccupazione di trovare un lavoro e con questo scopo esplorato questo mondo che ho colto il vero senso e il ruolo delle agenzie immobiliari. Certamente tendo ad amare ed essere bravo nel commercio, nella negoziazione e nel far incontrare le persone: in poche parole tutti gli elementi che un buon agente immobiliare rappresenta.
Grazie alla mia attitudine e ambizione, quest’ultima un aspetto sano e sano che sostiene la crescita in ogni ambito della vita personale e professionale di una persona, ho avuto l’opportunitร di creare la mia rete, di aprire uffici, di incontrare e selezionare le persone giuste e di costruire una realtร dinamica formata da un team di colleghi motivati โโe professionali.
Al di lร della redditivitร , la gioia negli occhi di un cliente soddisfatto che vede un sogno diventare realtร รจ la migliore ricompensa. La gratificazione umana รจ ciรฒ che mi spinge ogni giorno a fare qualcosa di piรน e meglio per questo lavoro. Non ultima, la possibilitร di affiancare e formare il personale e accompagnarlo nella crescita professionale. Allo stesso modo, a quanto accaduto nel mio caso, il piรน delle volte l’etร dei ragazzi e delle ragazze che intraprendono questa carriera oscilla tra i 19 ei 20 anni. ร qui che iniziano ad affrontare la vita reale, ognuna con un’identitร , un’attitudine e una qualitร specifiche, ma tutte con l’obiettivo di formare la loro carriera per il futuro.
Credetemi, l’aspetto piรน gratificante nel trattare con il mio personale รจ consentire e testimoniare i loro progressi. Entrano nella mia agenzia senza patente, senza auto, senza indipendenza economica e nell’arco di circa due anni raggiungono traguardi importanti: una patente e un’auto, un’abitazione dove vivere in autonomia, certificazione e iscrizione alla Camera di Commercio come agenti immobiliari certificati, stanno costruendo il loro futuro, questa รจ la mia ricompensa.
